Dans cette nouvelle vidéo, on va lister les 5 critères pour valider ta pépite immobilière.
Les 5 critères pour valider ta pépite immo !
On va voir ce que tu dois absolument maîtriser pour faire un bon investissement locatif.
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Je vais te donner 5 critères pour être sûr de faire un bon investissement locatif qui doivent être pris dans un sens chronologique.
Premier critère : le prix d'achat au mètre carré
Comment se calcule le prix moyen ?
C'est le montant d'achat du bien + les frais annexes + les travaux + le mobilier. Ce coût total : tu le divises par la surface totale habitable. Cela te donne un prix moyen de la performance de ton opération que tu dois comparer avec les prix du marché pour des biens équivalents neufs.
Tu dois absolument être en dessous du prix moyen dans le secteur recherché afin de revendre avec de la plus-value le lendemain où tu es propriétaire.
Objectif : minimum 50 000 € de plus-value brute c'est à dire avant impôt.
Deuxième critère : la rentabilité
Ce n'est pas le plus important mais c'est un bon filtre pour savoir si tu es sur la bonne voie pour sélectionner cet investissement-là.
Comment se calcule la rentabilité ?
Ce sont les recettes annuelles en LLD divisées par le coût total de l'opération * 100 pour avoir une rentabilité en pourcentage.
Objectif : 10% brut au minimum pour pouvoir passer à l'étape suivante.
Troisième critère : le cash-flow
Comment se calcule le cash-flow ?
C'est le loyer mensuel moins la mensualité (qui inclut les travaux, frais annexes, le mobilier) moins les charges, moins les impôts selon le régime fiscal choisi.
Objectif : 500 euros net au minimum pour pouvoir passer à l'étape suivante. (Montant exprimé en net car si tu choisis le bon régime fiscal tu ne paies pas d'impôt. On parle d'optimisation fiscale pendant 5 ans minimum).
Quatrième critère : investir dans des villes en croissance
A l'achat tu dois faire une bonne affaire, et générer une belle plus-value si tu revends rapidement.
Si tu revends seulement 5 ou 10 ans après, ton bien doit prendre de la valeur et en plus tu pourras compter sur de l'inflation.
Si ton bien est dans une ville en croissance cela te garantit d'avoir une tension locative et d'avoir de l'argent sur ton compte en banque. Il te faut au préalable avoir fait une étude de marché pour sélectionner la ville la plus intéressante et la plus proche de chez toi.
Cinquième critère : ne pas prendre de risque
Même si les 3 premiers critères mathématiques sont respectés mais que tu te fais des hypothèses trop belles, tu vas te retrouver avec une rentabilité fictive et non réelle.
Il faut absolument prévoir les imprévus, les erreurs de calcul, anticiper les surprises pour ne prendre aucun risque.
Les mots clés étant :
- Sérénité,
- Rentabilité dès le premier jour de location,
- Enchaîner un cercle vertueux d'investissements.
Comment ne pas prendre de risque ? cela passe par :
- La préparation,
- L'anticipation,
- La maîtrise du financement,
- Les bonnes provisions et assurances,
- Pas de travaux trop importants.
Ta seule préoccupation c'est de tout prévoir pour ne pas rajouter de l'argent de ta poche. Il faut se donner les bons moyens pour accéder à une autre vie mais il ne faut pas que ce soit un changement qui te pénalise ou t'empêche de dormir.
Conclusion
Respecte les 3 premiers critères mathématiques, choisis la bonne ville.
Si ces critères ne sont pas respectés, tu prends des risques sur ton opération et tu récupères une faible rémunération et plus-value à la revente en plus de la perte d'énergie sur le temps passé et travail fourni en amont.
Ne prends aucun risque non calculé, lève tous les doutes sinon tu vas te retrouver en galère.
En description de cette vidéo, tu as des vidéos à télécharger gratuitement pour te donner la bonne marche à suivre sur ce à quoi il faut faire attention. A bientôt pour une prochaine vidéo.
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