Dans cette nouvelle vidéo je vais te parler de ma toute première acquisition il y a 10 ans.
Premier achat immobilier : ne fais pas l'erreur Pinel
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J'ai fait 2 achats Pinel. Mon premier achat immobilier remonte à 10 ans, j'avais 27 ans. En 2012 je signe donc pour un programme de défiscalisation Pinel sans trop savoir dans quoi je mets les pieds. J'étais à l'époque cadre avec une forte imposition, jeune célibataire. Je voulais faire de la défiscalisation pour pouvoir payer moins d'impôts. Et me constituer un patrimoine rentable ultérieurement.
Comment cela marche ?
Des agences publicitaires sont contactées par des promoteurs pour diffuser ces programmes de défiscalisation. Les promoteurs vont construire et vendre les projets avec des programmes rassurants :
- Durée d'exploitation encadrée,
- Loyers planifiés,
- Economie d'impôts.
Exemple de mon premier achat Pinel
Mon premier Pinel était un T2 sur Toulouse à 159 000 € et le loyer était plafonné à 550 € maximum à la fin.
Comment j'en suis arrivé à faire cela ? Sur le papier c'était l'affaire du siècle avec :
- Une terrasse,
- Un parking,
- Situé plein centre-ville,
- Dans ma ville.
J'avais un programme clé en mains sans effort d'épargne à fournir de ma part, je n'avais plus qu'à signer. Dans les prix du marché de l'époque.
Programme de défiscalisation : bienvenue en enfer.
Pour ma part, je m'en suis bien sorti car je n'ai pas eu de problème d'impayé avec mes locataires et j'ai même obtenu une petite rentabilité de 4- 5 %.
Mais en ce qui te concerne, il faut voir quel est ton objectif :
- Te contenter d'une petite rentabilité ?
- Stratégie adaptée pour faire du patrimoine à long terme ?
- Devenir libre financièrement rapidement ou pas ?
Mon but à moi dans l'immobilier était:
- D'avoir de la rentabilité rapidement dès le premier jour de location,
- En choisissant bien ma stratégie.Comment faire pour avoir du cashflow de suite ?
Quand à la fin j'étais obligé de travailler pour continuer à fournir un effort d'épargne et financer mon économie d'impôt, j'ai réalisé que ce que je voulais vraiment c'était :
- Moins travailler,
- Avoir plus de temps libre.
Ce qu'apporte le programme Pinel :
- Il t'éloigne de tes objectifs de liberté financière,
- Il te force à continuer à travailler,
- C'est une pseudo économie d'impôt,
- Perte à la revente,
- Achat trop cher par rapport au marché.
Quel est le bilan ?
De part mes erreurs commises à l'époque et grâce à l'expérience accumulée, je suis parti sur d'autres stratégies :
- Petites locations,
- De plus grosses colocations,
- Cash-flow de plus de 1000 € net par mois.
Il faut avant tout se former pour obtenir de tels résultats. Cela prend du temps de se créer de l'expérience mais c'est possible pour obtenir de 200 à 400 € de cash flow.
Par contre un autre paramètre à prendre en compte ; les restrictions bancaires sur l'endettement généré par le cashflow si on a pris la mauvaise stratégie. Il faut arriver à générer énormément de rentabilité avec l'expérience des autres sans se tromper. Et ainsi être efficace.
Mon atout c'est :
- La revente de tous les biens générant moins de 500€ net mensuels
- Les banques continuent à me suivre
- C'est un cercle vertueux qui me permet de compenser l'endettement par la valeur qui est créée.
Conclusion
J'espère que cette vidéo t'aura donné des éclaircissements sur les stratégies qui existent. Pour aller plus loin en description tu trouveras des eBooks offerts sur lesquels je te donne tous mes conseils pour que tu partes du bon pied sur le chemin de la liberté de l'indépendance financière.
A bientôt pour une nouvelle vidéo.
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