Cashflow ou rentabilité ? je vais t'expliquer comment ça marche et t'aider à choisir.
Cashflow et rentabilité : quelle différence?
Je vais t'expliquer dans cette nouvelle vidéo les raisons pour lesquelles on se pose la question.
Reste bien avec moi jusqu'à la fin de la vidéo pour tout comprendre sur le sujet.
Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t'invite à t'abonner à cette chaîne et cliquer sur la petite cloche pour recevoir les nouvelles notifications et nous dire en commentaire ce que tu en penses. Si tu as la moindre question, n'hésite pas à la poser, je serai ravi d'y répondre personnellement.
Si tu veux investir dans l'immobilier il faut comprendre la base : le critère de rentabilité et le critère de cash-flow.
1 - Le critère de rentabilité brute
C'est le calcul suivant :
recettes = loyers annuels x12 divisées par le coût total d'acquisition * 100
Le coût total de ton acquisition inclut l'achat de ton bien immobilier + le montant des travaux + les frais annexes (agence, notaire) + le mobilier
C'est de la rentabilité brute.
On peut arriver à lever les charges, les impôts pour avoir de la rentabilité nette mais pour simplifier l'explication je vais te parler de rentabilité brute et de cash-flow brut.
Le bon investissement immobilier va te permettre de dégager assez de cash-flow, un cercle vertueux pour aller chercher de futurs investissements avec différents pourcentages.
2 - Le critère de cash-flow brut
Ce sont les recettes mensuelles (loyers) moins la mensualité (crédit immobilier qui inclut le coût total de ton acquisition) moins les charges. On arrive ainsi sur un cash-flow brut.
Si je déduis les impôts, on aura un cash-flow net.
En France on fait souvent l'amalgame où on ne met le focus que sur la rentabilité.
2 exemples concrets
Premier exemple : achat d'un garage d'un montant de 10 000 €, tu le loues 100 € par mois. En faisant le calcul tu te retrouves avec 12 % de rentabilité. C'est très bien c'est au-dessus des 10% de moyenne.
Deuxième exemple : tu hérites d'un bien immobilier, un petit T2 d'une valeur de 100 000 €, tu le loues 500€ par mois en province. En faisant le calcul tu te retrouves avec 6 % de rentabilité.
Si on compare ces 2 exemples, on se dit que louer le garage rapporte plus en termes de rentabilité. ; cela paraît être un meilleur investissement.
Mais si ton objectif est d'arriver à remplacer ton salaire, augmenter ton revenu, tu peux viser des investissements immobiliers à 12%. Mais à coup de 100 euros de location tu ne vas pas y arriver. Ce n'est pas la bonne stratégie.
Donc la rentabilité ce n'est pas le bon indicateur.
Pour le banquier que tu aies un investissement qui génère 6 % ou 12%, il s'en fout. Ce qui l'intéresse c'est :
- le cash-flow.
- la capacité de ton cash-flow à augmenter tes revenus.
- la diminution de ton taux d'endettement.
On peut faire beaucoup de cash-flow avec des investissements qui génèrent seulement 6 ou 8 % de rentabilité. Le 10% c'est un indicateur pour savoir si oui ou non on peut passer du temps à étudier ce projet là mais ce n'est en aucun cas un critère de décision.
Conclusion
Si tu veux faire de bons investissements immobiliers et créer de vrais cercles vertueux, le meilleur critère à prendre en compte c'est le cash-flow.
Dis-moi si tu as la moindre question en comme je te réponds personnellement avec grand plaisir. De plus, tu trouveras en description de cette vidéo des PDF pour que tu suives les bases et ne pas faire d'erreur ou ne pas te trouver en difficulté, faire les bons choix et partir sur les bonnes stratégies. A bientôt pour une nouvelle vidéo.
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