Comment diviser ton investissement immobilier : la méthode LF4.0 pas à pas
Dans cette vidéo, je vais te présenter les évolutions du chantier de la maison qu'on est en train de diviser pour créer 8 appartements.
Avant de rentrer dans les détails de cette vidéo, comme à chaque fois je t'invite à t'abonner à cette chaîne et nous poser tes questions en commentaire.
Dans cette ancienne maison d'une surface de 300 m2, située à quelques minutes de Toulouse, on va créer 8 logements. Il y a un jardin au fond duquel se trouve un garage qu'on va transformer en habitation et le revendre ensuite.
LES COMBLES
Création d'un loft
On se trouve au dernier étage avec un seul accès via l'escalier. Dans la cage d'escalier, vu qu'il n'y a pas de copropriété, on fait la division et les travaux que l'on veut. Pas de fenêtre mais des velux. On va fermer au niveau de la cage d'escalier avec un mur et faire tomber quelques cloisons pour obtenir une grande pièce de vie avec une chambre à côté, plus une salle de bain et les toilettes.
D'ailleurs les 8 appartements auront une salle de bain et les toilettes sous cette même descente pour faciliter les évacuations.
La charpente et la toiture sont en excellent état. On va juste ré-isoler.
PREMIER ÉTAGE
Création de deux lots
A ce niveau : deux T3 avec une entrée et 2 chambres chacun, salle de bain et toilettes, une pièce de vie et cuisine.
On a déposé les murs non porteurs (de la briquette). A savoir ;
- Vérifier la typologie des murs pour optimiser l'agencement,
- Faire attention aux déposes de cheminées et conduits,
- Utiliser les fenêtres existantes pour délimiter chaque espace,
- Bien agencer les salles de bain pour optimiser les descentes.
QUELQUES SURPRISES SUR LES CHANTIERS
La dépose du papier peint s'est faite partiellement par manque d'échafaudage pour atteindre les hauteurs. L'évacuation des débris et gravats se fait avec des voitures par manque de benne…
Les maçons ont commencé à détapisser et à déposer de manière désorganisée un peu partout. Laissant les gravats par terre au lieu de faire étage par étage afin que les autres corps de métier puissent commencer leur travail…
REZ DE CHAUSSÉE
Création d'un T1 bis et d'un studio d'un côté.
Les ouvriers ont commencé à détapisser les murs et à faire de la dépose. Au niveau de la cheminée, on leur a demandé d'arrêter et de le faire minutieusement car on ne sait pas si les cheminées ont été construites avec des chevêtres autour du conduit.
A savoir :
- Certains éléments même porteurs peuvent être déplacés : ici on a une poutre qui délimite les 2 appartements, on va la déposer pour mettre une cloison SAD,
- Il vaut mieux déposer pour repartir sur une base saine et remonter de nouvelles cloisons.
On a le T1 bis avec la chambre. là une verrière côté cuisine. Ici, espace de vie avec l'entrée juste derrière.
Au niveau du studio, une bonne partie de la dépose a été effectuée. De l'autre côté de l'appartement on a un espace de vie. Ici à côté de la fenêtre, on a commencé à faire tomber la baignoire pour faire une douche.
LES COMPTEURS ÉLECTRIQUES DANS LA PARTIE COMMUNE
Point essentiel à traiter dès le début du chantier avec Enedis.
On va faire 2 ouvertures dans le mur près de la porte d'entrée pour contenir les 9 compteurs électriques (8 et 1 pour les parties communes) et les boîtes aux lettres. ENEDIS a déjà été mandaté pour venir déplacer ceux existants.
REZ DE JARDIN
Création de deux T1 bis.
Ils ont commencé à déposer l'ancienne cuisine. Les 2 appartements ont une entrée privative ; l'une côté rue et l'autre côté jardin et se trouvent sur une terrasse sur laquelle on va délimiter les 2 espaces.
LE JARDIN ET SON GARAGE
Dans le jardin, il y a eu quelques transformations ; on a déboisé les beaux palmiers pour permettre aux camions de venir se garer directement ici.
Au fond du jardin, derrière les palmiers, on a borné pour revendre le garage. Le bornage va servir pour la découpe de la parcelle avec le garage qui sera vendu séparément pour récupérer du cash en changeant la destination.
A savoir :
- La vente longue permet de lancer les démarches de vente en parallèle des démarches administratives pour être efficace.
- On a fait la création de la maison de manière officielle car on respecte la pose des
compteurs, le PLU avec les places de parking…
Ce garage va être rénové en surface habitable de 100 mètres carrés et revendu en tant qu'habitation avec un petit jardin. Sur cette opération on va récupérer une très belle plus-value à la revente.
Conclusion
Grâce à ce genre d'opérations, on peut créer de véritables machines à cash qui génèrent 1000 € de bénéfice net par mois dès le premier jour de location.
On apporte de la valeur à des locataires qui vont habiter dans des villes à forte tension locative. On a de petites surfaces avec des appartements rénovés, bien isolés. En croisant des stratégies d'exploitations variées - location nue, meublée, courte durée - à très haut rendement.
N'hésites pas à poser tes questions en commentaire ; j'y répondrai personnellement. A bientôt pour une nouvelle vidéo.
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